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南充市既有住宅增设电梯相关政策法律解读

作者:system 时间:2020-07-23 来源:房产科 打印本页 关闭窗口

     为了推进我市既有住宅增设电梯新三年(2019-2021年)计划的顺利实施,现就群众热切关心的相关政策法律进行解读,便于基层操作实施和群众知晓,真正把此项“民心工程 ”落到实处。

    一、出台了既有住宅增设电梯新三年计划具体实施意见。2019年11月8日,省住建厅等6部门联合印发了《关于实施既有住宅电梯增设三年计划(2019-2021年)的指导意见》(川建发〔2019〕19号)的通知,我局在遵照省厅“指导意见”基础上,联合市发改、民政、财政、自规、市场监管5部门,起草了我市《关于推进既有住宅电梯增设三年计划(2019-2021年)的实施意见(征求意见稿)》,于2019年12月9日印发给市人大、政协、市级各部门和县(市、区)政府,截至2020年4月10日,共收集反馈意见40条,基本全部采纳,并作出修改。经合法性审查备案后,于4月29日我局与市发改委等5部门联合印发《关于推进既有住宅电梯增设三年计划(2019-2021年)的实施意见》(南建发〔2020〕9号)给县(市、区),同时要求县(市、区)在遵照执行基础上,结合当地实际,制定本县(市、区)既有住宅电梯增设三年计划(2019-2021年)实施方案及细则指南,并建立电梯增设企业、设备采购、维保等信息库,明确各部门监管职责,便于顺利稳妥实施。《实施意见》由前三年在市辖三区和阆中市试点,推向三区六县(市)全面实施。

     二、改进提升既有住宅增设电梯相关机制。

    (一)引入纠纷调解机制。对于住户意见难统一,难以达成共识问题,我市《实施意见》从“单元梯号业主全体一致同意”调整为“电梯增设方案双2/3以上业主同意即可签订增设协议,方案和协议经公示10日内,其它业主无书面合理异议视为同意”,经街道社区核实盖章确认后,即可进入建设程序。取消了“一票否决、100%同意”条件,更为合理可行。如有异议,由社区和街道调解中心负责调解,调解不成的,依法进入民事诉讼程序。一、二楼业主意见难统一,纠纷主要为以下5个方面:

    一是对于占用消防通道影响通行问题。根据《四川省既有建筑电梯增设及改造技术规程》(DBJ51/T 033-2014)4.1.1条规定“既有建筑电梯增设及改造后,其建筑间距、建筑日照、建筑使用功能、消防等符合国家和四川省现行相关规范的要求,不应影响周边有日照要求的建筑,并满足消防车通行要求。” 我市实施意见中指出:“增设电梯尽量少占用绿地面积。”

    二是影响一、二楼采光问题。《物权法》第89条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 《四川省既有建筑电梯增设及改造技术规程》(DBJ/T033-2014)4.1.2条规定:“既有建筑电梯增设及改造既应满足建筑功能的要求,同时要避免或减少因电梯增设及改造后对建筑的风、光和声环境的影响。当对既有建筑的风、光、声环境的影响不可避免时,其通风、采光标准和环境噪声控制值宜符合现行相关规范,不得低于既有建筑修建时的相关规范要求。” 《建筑采光设计标准》(GB50033-2013)4.0.2 条规定“住宅建筑的卧室、起居室(厅)的室内采光天然光照度不应低于300lx(lx勒克司,又称米烛光)。”2017年12月1日,国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布实施了《采光测量方法》(GB/T5699-2017),可以请质量技术监督部门协调第三方技术鉴定机构依据规定的测量方法,用照度测量仪器测量是否低于采光规定标准值,法院也可依此判定是否妨害采光权,也可依此标准,确定修建(玻璃观光)电梯。

    三是对一、二楼噪音污染问题。2018年12月29日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议,通过对《中华人民共和国环境噪声污染防治法》作出修改。《防治法》第6条规定“县级以上地方人民政府生态环境主管部门对本行政区域内的环境噪声污染防治实施统一监督管理。各级公安、交通、铁路、民航等主管部门和港务监督机构,根据各自的职责,对交通运输和社会生活噪声污染防治实施监督管理。” 第41条“本法所称社会生活噪声,是指人为活动所产生的除工业噪声、建筑施工噪声和交通运输噪声之外的干扰周围生活环境的声音。”电梯噪音属于社会生活噪音,由环保和公安部门监管。根据《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)国家标准规定“居住区域噪声标准:白天不超过60dB;夜晚不超过50 dB”。标准规定的测量方法:城市区域环境噪声测量位置在居住窗外1米处,一般室外环境噪声通过窗户传入室内大致比室外低10dB。可以采取电梯启停方式来判定。对于电梯噪声是否超标,需质监部门协调第三方专业技术鉴定机构用噪声测量仪器测量认定。国家公布了《噪声污染信访投诉电话及受理范围》,由“质量技术监督部门”“受理新购置的商品房,卧室旁边电梯间噪声和振动扰民问题”,电话:12365。

    四是对于增设电梯后,一二楼房屋升值空间较小问题。依据《民法典》《物权法》相关条款,法院认为在没有妨害业主应有的相邻权(《民法通则》对相邻权第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的,应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失。”)规定下,此主张不予支持。

    五是侵犯隐私和通风权问题。电梯增设在不影响消防车通行前提下,可适当拉大电梯建筑间距,井道做成玻璃观光电梯,轿体内部可做成磨砂玻璃或不透明(使用照明采光)。在电梯设计规范标准允许条件下,从技术上解决侵犯隐私和通风问题。

    (二)优化审批程序。由于电梯是特种运行设备,加装涉及土建、安装及运行质量安全监管,必须在明确责任主体、确保安全前提下,简化审批流程。由于省财政采取“以奖代补”方式进行补助,必须在依法合规、确保质量运行安全前提下进行奖励补助,对申报材料审核严格,且财务审计核查很严,严禁“未批先建、虚报冒领、骗取奖补”情况发生。目前,电梯审批事项主要涉及规划许可(可行性报告)、施工许可(施工图审查备案、质安报监)、特种设备开工登记备案(质量技术监督局)、电梯使用证许可(维保监管)4项行政审批8个流程;奖补申报材料由15项减少至12项。在机制优化上:一是继续推行代办机制。业主可委托电梯安装公司、物业或第三机构与社区合作代办相关手续。二是引入社区主导机制。社区牵头加强服务,对社区需加装的电梯集中打捆、统一报批,让业主少跑腿。三是实施了告知承诺审批。按照“先行政许可、后提交资料”审批,县(市、区)实行“一窗口受理、多窗口并行办理”,缩短审批流程及时间。

    (三)增添多渠道筹集资金措施。一是提取住房公积金。市公积金管理委员会出台《关于调整住房公积金部分提取政策的通知》(南公管委会〔2020〕2号),对于缴存公积金业主,可依规提取。二是提取住宅专项维修资金。省住建厅、财政厅转发住建部、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔2015〕52号),并明确已缴存住宅专项维修资金的,可按规定提取用于电梯增设。三是可向银行按揭小额贷款,减轻一次性出资压力。目前,我市天府银行、工商银行等开通电梯加装小额贷款业务。四是财政奖补。省上对于2015年5月底前建成4层以上住宅单元业主(前三年奖补条件是2012年底建成6层以上),集资加装电梯可申报省级奖补资金,不超过15万,具体数额以年底省对各县(市、区)电梯增设绩效考核结果确定。对于纳入老旧小区改造项目的电梯加装,财政不再重复奖补。省文件规定,不强制要求市、县(市、区)配套奖补,且我市、县由于疫情影响,财政非常吃紧。

    三、建立完善既有住宅增设电梯后期运行机制

    我市《实施意见》中明确了后期运营安全监管及维保制度。国家规定2000年前建成老旧小区,加装电梯纳入老旧小区改造范围,实施专业化物业管理。

    (一)我市《实施意见》中明确了电梯建成后报监报备制度。既有住宅加装的电梯,竣工验收合格拟投入使用的电梯,业主必须与物业企业等相关单位或相关业主签订电梯使用管理协议,明确使用管理单位或使用管理者,并在电梯使用前或投入使用后30天内,向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记,取得使用登记证书,并鼓励购买电梯安全责任险。

    (二)我市《实施意见》中明确了后期电梯维护保养管理制度。电梯所在街道办事处、社区居委会、镇人民政府应当负责组织业主或业主委员会,共同协商确定电梯使用管理单位(如物业服务企业),并督促该使用管理单位落实电梯日常维护保养、修理、改造、依法申请检验等工作,承担电梯安全使用管理主体责任;经协商无法确定使用管理单位的,由电梯所在地街道办事处、镇人民政府、社区居委会协调确定其中1个所有权人为电梯安全使用管理责任人,其他所有权人承担连带责任。电梯未明确使用管理单位(或人)的,不得投入使用。

    (三)我市《实施意见》中明确了电梯后期运行费用筹集等制度规定。街道办(镇政府)、社区居委会协调实施主体解决电梯使用过程中相关资金的筹集(或在电梯增设协议中明确),指导实施主体将政府财政奖补资金作为电梯建设资金或日常维保资金使用,用于购买电梯安全责任保险、委托维保单位(维修费)、年检费、物业管理费、电费等开支。相关业主集资增设的电梯后,如遇房屋买卖,买卖双方应在合同中明确增设电梯安全使用管理责任,并达成一致意见。

    四、增设电梯条件“双三分之二及以上业主同意,其它业主无异议”与《物权法》第76条的法律关系

    (一)小区物业管理区域内全体业主与单元梯号全体业主“双三分之二以上同意”的区别。《物权法》第76条“下列事项由业主共同决定: (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施; 决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(简称“双三分之二”)”《物权法》中提到筹集附属设施维修资金及改建附属设施,需小区管理区域全体业主“双三分之二以上”同意,而不是增设电梯单元梯号“双三分之二以上”业主同意。上海市《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关建设审批的通知》(沪建房修联(2016)833号)规定:既有多层住宅业主或者居民有增设电梯意愿的,需要物业管理区域内三分之二以上业主同意。同时,还需加装幢90%以上业主同意(其他业主无明确反对意见)的相关协议,包括改造资金分摊、后期运行及维护保养方案等。我省增设条件是单元梯号“双三分之二以上同意”,征求意见范围缩小了。

    (二)我市在遵照省上《指导意见》基础上,对此条件进行了程序优化。即在梯号“双三分之二及以上业主在增设协议上签字同意后”,增设协议及方案由社区进行为期10天公示,公示期内其它业主无合理书面异议的,视为同意。由社区核实报街道办(镇政府)盖章确认后,进入建设程序,并不是“一刀切、一票否决”,也不是“100%同意”。

    (三)为了维护社会稳定大局,从防止“妨害相邻权”、保护“利害关系人权利”的角度考虑。《物权法》第84-92条对相邻关系作出明确规定:“依照国家标准建设,不得妨害相关业主相邻权”,且《城乡规划法》第五十条规定“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改,确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。”据调查,全国31个省份当中有26个省,电梯增设条件为“双三分之二及以上业主同意,(经公示)其它业主无异议”,占比达84%。也就是说“双三分之二及以上业主同意,(经公示)其它业主无异议”这种作法,目前更适合我国实际情况和群众意愿,得到群众普遍认可,便于操作推行实施。

    五、落实电梯增设技术认定部门和行政复议部门

    (一)可行性认定。既有住宅增设电梯,对于可行性技术认定,我市《实施意见》明确由增设业主委托的第三方安全鉴定机构负责认定,并对可行性技术认定结果承担法律责任,由规划部门依据可行性报告确定是否同意规划修建。

    (二)土建部分认定。对于增设电梯土建部分质量安全技术规范认定,第三方质检机构负责技术认定,出具结果认定书承担法律责任,由当地建设部门负责行政监管。

    (三)设备安装认定。对于电梯设备采购备案、安装、调试、验收技术认定,第三方特种设备检验机构负责技术认定并出具认定结果,承担法律责任,由市场监管部门(质量技术监督部门)负责行政监管。

    (四)行政复议部门。按照国家《行政复议法》,群众对负责电梯规划审批、施工许可审批、电梯使用证审批等相关单位的行政审批有异议或不服的,可向具有相关审批权的行政单位提出的行政复议。对电梯增设相关技术参数认定及技术鉴定结果,由第三方鉴定机构认定并对数据真实性承担法律责任,行政审批单位依据第三方提供鉴定结果进行行政审批。技术认定不在行政复议范围内,行政审批是否合法,在行政复议范围内。

    六、加强既有住宅增设电梯工作宣传力度。根据市政府文件明确,既有住宅增设电梯由县(市、区)人民政府主导实施审批监管,并承担主体责任。目前,县(市、区)人民政府通过报纸、广播、电视、网络等大众媒体加大对既有住宅增设电梯政策宣传力度,街道办事处(镇政府)、社区居委会落实属地责任,积极引导电梯增设民生工程开展 。既有住宅增设电梯充分尊重业主意愿,不搞大包大揽,不搞行政强制,凡是业主自愿同意的,积极支持,有业主不同意的,不得强行实施。

    七、加强组织领导形成合力推进“民心工程”。我市《实施意见》中,已经明确了“县(市、区)人民政府(街道、社区)、下辖自然资源规划、住建(房管)、财政、市场监管、城管执法、民政、消防、气象、公积金中心、住宅维修资金中心等部门,以及实施主体、第三方代建机构,设计、图纸审查、施工、安装、监理单位,电梯使用人或管理单位,维保救援单位等责任主体,在既有住宅增设电梯中的工作责任,并按照“谁审批、谁监管、属地负责”原则建立工作责任制,加强组织领导,抓好宣传引导,形成合力共同抓好既有住宅电梯增设及运营的监管实施工作,加大力度推进此项“民心工程”。

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